Vanaf 2027 geen overdrachtsbelasting tot € 615.000 voor starters

Vanaf 2027 geen overdrachtsbelasting tot € 615.000 voor starters

Koop je je eerste huis en ben je jonger dan 35, dan betaal je in veel gevallen geen overdrachtsbelasting. Die regeling heet de startersvrijstelling, en de grens gaat per 1 januari 2027 flink omhoog, van € 555.000 naar € 615.000. In Amsterdam, waar veel appartementen precies in dat gebied vallen, kan dat het verschil zijn tussen 2% betalen en helemaal niets.

Hoe het nu zit, in 2026

In 2026 geldt de startersvrijstelling tot een waarde van € 555.000. Is het huis ook maar iets duurder, dan vervalt de hele vrijstelling en betaal je gewoon 2% overdrachtsbelasting over het volledige bedrag. Bij € 560.000 is dat dus € 11.200.

Wat er verandert in 2027

Per 1 januari 2027 wordt de grens € 615.000. De staatssecretaris van Financiën heeft dat in december 2025 al vastgelegd in de jaarlijkse bijstellingsregeling, die de grens meebeweegt met de gemiddelde WOZ-waarde in Nederland. Het is dus geen voorstel meer dat nog door de Kamer moet.

Een rekenvoorbeeld. Koop je als starter een appartement van € 600.000, dan betaal je bij een levering in december 2026 nog € 12.000 overdrachtsbelasting. Bij een levering in januari 2027 betaal je niets. Bepalend is de datum waarop je bij de notaris tekent voor de levering, niet de datum van het koopcontract.

De voorwaarden

         •        Je bent 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op het moment dat je bij de notaris de leveringsakte tekent.

         •        Je gaat zelf voor langere tijd in het huis wonen. Een huis dat je gaat verhuren telt niet mee.

         •        Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Je mag hem maar één keer in je leven inzetten.

         •        De waarde van het huis is niet hoger dan de grens: € 555.000 in 2026, € 615.000 in 2027. Een tuin, schuur of garage telt mee in die waarde.

         •        Bij de notaris lever je vóór de levering een ondertekende verklaring in dat je aan de voorwaarden voldoet.

Let op bij erfpacht

Veel Amsterdamse huizen staan op erfpachtgrond. Bij een erfpachtcanon die nog loopt, telt de Belastingdienst de gekapitaliseerde canon op bij de waarde van het huis. Een appartement van € 590.000 met een lopende canon kan daardoor boven de grens uitkomen. Vraag dat na voordat je rekent op de vrijstelling.

Het reservefonds en een lening van de VvE

Koop je een appartement, dan koop je ook een aandeel in het reservefonds van de VvE, de spaarpot voor het onderhoud van het gebouw. Dat aandeel is geen deel van het huis. De notaris zet het apart in de leveringsakte en haalt het van de koopsom af voordat hij de overdrachtsbelasting berekent. Dat geldt ook voor de toets aan de grens van de startersvrijstelling. Zit er goed geld in de kas, dan kan dat net het verschil maken. Een appartement van € 620.000 met een aandeel van € 8.000 in het reservefonds komt uit op € 612.000, en dat valt in 2027 onder de grens.

Het werkt ook de andere kant op. Heeft de VvE een lening afgesloten, bijvoorbeeld voor een nieuw dak, en neem je als koper een deel van die lening over, dan telt dat deel mee bij het bedrag waarover je overdrachtsbelasting betaalt. De Belastingdienst gaf daar in 2025 een voorbeeld van. Een koper van 34 betaalde € 500.000 voor een appartement en nam € 30.000 van een lening van de VvE over. De Belastingdienst rekende met € 530.000. Dat was boven de grens die toen gold, € 525.000, en de vrijstelling ging niet door. Vraag dus vóór je biedt hoeveel er in het reservefonds zit en of de VvE een lening heeft. Die cijfers staan in de stukken van de VvE, en de notaris vraagt ze op voor de akte.

Samen kopen

Koop je samen, dan kijkt de Belastingdienst naar de waarde van het hele huis, niet naar ieders aandeel. Voldoet één van jullie niet aan de voorwaarden, bijvoorbeeld omdat die 35 is of al eerder een vrijstelling heeft gebruikt, dan geldt de vrijstelling alleen voor degene die wel voldoet. De ander betaalt 2% over zijn eigen deel.

Wat dit betekent als je nu zoekt

Zit je met je zoektocht rond de € 555.000 tot € 615.000 en verwacht je pas eind dit jaar te kopen? Dan loont het om met je aankoopmakelaar en de notaris te kijken of een levering begin 2027 mogelijk is. Verkopers hebben daar vaak begrip voor als je het vroeg bespreekt. Wij denken graag met je mee over wat verstandig is in jouw situatie.

FAQ's:
Wat is de grens van de startersvrijstelling in 2027? € 615.000, voor leveringen vanaf 1 januari 2027. In 2026 is het € 555.000.
Telt het reservefonds van de VvE mee? Nee, jouw aandeel gaat van de koopsom af. Een overgenomen lening van de VvE telt juist mee.
Welke datum telt, het koopcontract of de levering? De datum van de levering bij de notaris.